Die Bestandteile des Grundbuchs

Titelblatt (auch: Aufschrift/Deckblatt)
Das Titelblatt enthält folgende Angaben:
- Zuständiges Amtsgericht
- Grundbuchbezirk
- Nummer des Blattes

Bestandsverzeichnis
Hier erfolgt die Beschreibung des einzelnen Grundstücks in wirtschaftlicher Hinsicht unter Wiedergabe der äußeren Merkmale anhand von:
- Angaben aus dem Liegenschaftskataster (Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe)
- Vermerke über mit dem Eigentum am Grundstück verbundene Rechte, z.B. Wegerecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers dieses Grundstücks an einem anderen Grundstück. Hieraus wird entnommen, wer beim Notartermin anwesend sein muss.

Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
Diese Abteilung dient der Eintragung der Eigentumsverhältnisse:
- Aktueller und frühere Eigentümer
- Rechtsgrund des Erwerbs bzw. Eigentumsübergangs. Hier kann erkannt werden, ob eine Immobilie von einer Zwangsversteigerung erworben wurde.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier werden eintragungsfähige Lasten und Beschränkungen (ohne Grundpfandrechte) aufgeführt. Lasten und Beschränkungen sind dingliche (im Grundbuch eingetragene) Rechte Dritter bzw. Rechte anderer Grundstücke an dem belasteten Grundstück. Hierzu gehören u.a.:
- Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (z.B. lebenslängliches Wohnrecht)
- Nießbrauch: Recht auf regelmäßige Nutzung des Grundstücks (z.B. Bewohnen, Vermietung)
- Reallast: Regelmäßig wiederkehrende Leistungen, die an den Begünstigten erbracht werden.
- Erbbaurecht: Das vererbbare Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten.
- Verfügungsbeschränkung: Eingetragene Beschränkungen aufgrund gesetzlicher oder gerichtlicher Anordnungen, z.B. bei Zwangsversteigerung.
- Dingliches Vorkaufsrecht: Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag des Eigentümers mit Dritten einzutreten.

- Auflassungsvormerkung: Sichert das Recht auf Eigentumsübertragung im Grundbuch vor unrechtmäßigen Verkäufen.
- Widerspruch: Hinweis auf eine möglicherweise unrichtige Grundbucheintragung, die dem Schutz des Berechtigten dient.
Diese Informationen sind für Sie als Käufer wichtig, um den Wert und die Einschränkungen, mit welchen das Grundstück in Verbindung stehen, herauszulesen.

Abteilung III: Grundpfandrechte
Diese Abteilung umfasst Grundpfandrechte, wie Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden, sowie etwaige Widersprüche, die diese Rechte betreffen.
Grundpfandrechte – Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld
In Abteilung III des Grundbuchs werden Grundpfandrechte eingetragen. Hierunter fallen:
- Hypothek: Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden und erlischt mit deren Begleichung.
- Grundschuld: Die Grundschuld kann wieder aufleben und ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden, weshalb sie flexibler ist als die Hypothek.
- Rentenschuld: Bei einer Rentenschuld ist eine regelmäßige Zahlung aus dem Grundstück geschuldet, anders als bei Grundschuld oder Hypothek.
Buch- und Briefgrundschuld bzw. Hypothek
Grundpfandrechte gibt es in Form der Buch- oder Briefgrundschuld. Die Buchgrundschuld entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Briefgrundschuld erfordert zusätzlich die Ausstellung eines Grundschuldbriefes, der dem Gläubiger übergeben wird. Die Briefgrundschuld kann außerhalb des Grundbuchs abgetreten werden und wird häufig in der Finanzierungspraxis genutzt.

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